La Calculadora de Impuesto sobre Alquiler en Persona Física de Kitnets.com permite simular, de forma clara y actualizada, cuánto paga realmente un propietario de impuesto sobre la renta de alquiler, considerando las reglas tradicionales del IRPF y las nuevas exigencias de la Reforma Tributaria (IBS y CBS). Con ella, usted entiende: • Cuándo el alquiler es gravado solo por el Impuesto de Renta • Cuándo la persona física pasa a ser encuadrada como Gran Arrendador • Cuándo ocurre la incidencia acumulativa de IRPF + IBS + CBS • Cuál es la carga tributaria total y la alícuota efectiva real Todo con base en la legislación vigente, especialmente el Art. 251 de la Ley del IBS/CBS.
¿Quién necesita usar esta calculadora?
Esta herramienta es ideal para:
- •Propietarios que alquilan 1, 2, 3 o más inmuebles
- •Personas físicas con renta relevante de alquiler
- •Inversores inmobiliarios que quieren entender el impacto de la reforma tributaria
- •Quien está evaluando si continuar en persona física aún tiene sentido
- •Quien desea comparar, en el futuro, PF vs PJ / holding inmobiliaria
Si usted recibe alquiler como persona física, esta calculadora es esencial.
Pequeño arrendador vs Gran arrendador: ¿cuál es la diferencia?
La Reforma Tributaria creó un punto de atención importante para la persona física que alquila inmuebles.
🔹 Pequeño arrendador (Persona Física)
Usted continúa tributado solo por el IRPF cuando no supera simultáneamente:
- ✓Más de 3 inmuebles alquilados
- ✓R$ 240.000 por año en ingresos brutos de alquiler
En este caso, el alquiler es tratado como rendimiento imponible común, sujeto a la tabla progresiva del Impuesto de Renda.
🔹 Gran arrendador (Persona Física)
Usted pasa a ser encuadrado como Gran Arrendador cuando, al mismo tiempo:
- ⚠Posee más de 3 inmuebles alquilados
- ⚠Tiene ingresos anuales de alquiler por encima de R$ 240.000
En este escenario, ocurre tributación acumulativa, es decir: • IRPF continúa siendo debido • IBS y CBS pasan a incidir sobre los ingresos de alquiler • **No hay sustitución de impuesto** • **No hay opción de régimen**
👉 La carga tributaria aumenta de forma relevante, y es exactamente eso lo que esta calculadora demuestra con transparencia.
¿Cómo funciona la calculadora?
Considera:
Con base en estos datos, el sistema: • Determina su estatus legal • Calcula el IRPF debido • Calcula el IBS + CBS, cuando aplicable • Muestra la carga tributaria total • Presenta la alícuota efectiva real, sin simplificaciones
¿IBS y CBS sustituyen el IRPF?
❌ No.
Este es uno de los mayores puntos de confusión hoy.
👉 IBS y CBS no sustituyen el IRPF.
Cuando aplicables, se suman al Impuesto de Renda, pues inciden sobre la actividad económica de alquiler, mientras que el IRPF continúa incidiendo sobre la renta de la persona física.
La calculadora deja esto explícito, con valores separados y total consolidado.
¿Por qué la alícuota efectiva puede parecer tan alta?
Porque la persona física encuadrada como Gran Arrendador pasa a pagar:
- IRPF sobre la renta
- IBS + CBS sobre la facturación del alquiler
Incluso con la reducción del 70% en la alícuota del IVA para alquiler residencial, la carga combinada puede fácilmente superar el 30% de los ingresos, dependiendo del perfil del contribuyente.
👉 Este es el punto exacto en que muchos inversores comienzan a evaluar PJ o holding inmobiliaria.
Simulación transparente, sin promesas irreales
- ✓ ✔️ Base legal clara
- ✓ ✔️ Regras correctas (AND, no OR)
- ✓ ✔️ Tributación acumulativa correctamente aplicada
- ✓ ✔️ Sin "optimizaciones mágicas"
- ✓ ✔️ Sin esconder impuestos
Esta calculadora fue construida para informar y planificar, no para iludir.
Importante saber
- • La clasificación como Gran Arrendador se basa en el año calendario anterior
- • En algunos casos, la incidencia de IBS/CBS puede ocurrir en el propio año, conforme la ley
- • Créditos de IVA no son considerados en esta versión
- • El resultado es una simulación, no sustituye contador o abogado tributarista
La planificación tributaria comienza con información
Antes de decidir:
👉 Entienda primero cuánto paga realmente hoy.
Use la Calculadora de Impuesto sobre Alquiler – Persona Física de Kitnets.com y tenga claridad total sobre su carga tributaria en el escenario post-Reforma Tributaria.