Calculadora de Impostos sobre Aluguel em Holding Familiar (Lucro Presumido)
A Reforma Tributária brasileira mudou profundamente a forma como os aluguéis de imóveis serão tributados a partir de 2026. Com a criação do IVA Dual (IBS + CBS), muitos proprietários, investidores e holdings familiares passaram a ter dúvidas reais sobre quanto imposto será pago, quando PIS/COFINS deixam de existir e como a carga tributária evolui ao longo do tempo. Esta calculadora foi criada exatamente para responder a essas perguntas de forma clara, transparente e alinhada à legislação.
O que esta calculadora faz
A Calculadora de Impostos: Holding Familiar (Lucro Presumido) permite estimar, de forma detalhada, a carga tributária incidente sobre aluguéis de imóveis quando a locação é realizada por uma Pessoa Jurídica, estruturada como holding familiar, optante pelo Lucro Presumido.
Ela considera:
- •IRPJ (15% + adicional automático de 10% quando aplicável)
- •CSLL (9%)
- •PIS e COFINS (somente em 2026, durante a transição)
- •CBS e IBS (IVA Dual), com redução legal de 70% para operações imobiliárias
- •O cronograma oficial de transição da Reforma Tributária (2026–2033)
Tudo isso em um único simulador, com visão anual ou mensal, gráficos e detalhamento completo.
Para quem esta calculadora é indicada
Como usar a calculadora (passo a passo)
1️⃣ Escolha o ano de referência (2026 a 2033)
Use o controle deslizante da linha do tempo para selecionar o ano desejado.
- 2026: ano de transição (PIS/COFINS ainda existem; CBS e IBS começam a ser cobrados com alíquotas reduzidas)
- 2027 em diante: PIS/COFINS são extintos; Apenas o IVA Dual (CBS + IBS) permanece
Isso permite visualizar claramente o impacto da transição tributária ao longo dos anos.
2️⃣ Informe sua receita de aluguel
Você pode escolher entre:
- Receita Anual: informe o valor total recebido no ano
- Receita Mensal: informe mês a mês (ideal para quem tem variações de aluguel)
A calculadora identifica automaticamente se há incidência de IRPJ Adicional (10%), que ocorre quando a receita mensal ultrapassa R$ 20.000.
3️⃣ (Opcional) Ajuste o IVA nominal
Por padrão, o simulador utiliza IVA nominal de 28%, dentro do intervalo discutido atualmente (26,5% a 28%).
Como os impostos são calculados (metodologia)
📌 Impostos sobre o lucro (Lucro Presumido)
A base de cálculo é 32% da receita bruta. Sobre essa base incidem:
- IRPJ: 15%
- CSLL: 9%
- Se a receita mensal exceder R$ 20.000, aplica-se automaticamente IRPJ Adicional de 10% sobre o excedente
📌 Tributos sobre a receita (consumo)
Em 2026 (transição): PIS: 0,65%, COFINS: 3,00%, CBS e IBS começam a ser cobrados com alíquotas reduzidas. A partir de 2027: PIS e COFINS são extintos; Permanece apenas o IVA Dual (CBS + IBS)
Redução legal para imóveis
A legislação prevê redução de 70% nas alíquotas de CBS e IBS para operações de locação de imóveis. Na prática, isso significa que estal IVA nominal de 28% resulta em uma alíquota efetiva muito menor, aplicada corretamente pela calculadora.
O que você vê nos resultados
- ✓ Receita Bruta
- ✓ Total de Impostos
- ✓ Receita Líquida
- ✓ Alíquota Efetiva Total
- ✓ Separação por grupos: Impostos sobre o lucro, IVA Dual, Tributos legados
- ✓ Gráfico de composição da carga tributária
- ✓ Gráfico de evolução da alíquota efetiva (2026–2033)
Além disso, há um detalhamento completo com base de cálculo, alíquotas nominais, reduções e valores anuais.
Importante saber
- ❌ Esta calculadora não considera créditos de IBS/CBS, por prudência
- ✅ Os cálculos seguem uma abordagem conservadora e educacional
- 📊 Ideal para planejamento e entendimento, não substitui assessoria contábil
Aviso legal: simulador para fins educativos. Consulte seu contador antes de tomar decisões.
Por que esta calculadora é diferente
Ao contrário de muitos conteúdos superficiais sobre a Reforma Tributária, esta ferramenta:
- Respeita a ordem correta de cálculo do IVA Dual
- Considera a transição real entre PIS/COFINS e CBS/IBS
- Aplica corretamente a redução de 70% para imóveis
- Mostra o impacto ao longo do tempo, não apenas em um ano isolado
Se você aluga imóveis por meio de uma holding familiar ou está avaliando essa estrutura, esta calculadora ajuda a entender, comparar cenários e se preparar para o novo sistema tributário brasileiro.