A Calculadora de Imposto sobre Aluguel na Pessoa Física do Kitnets.com permite simular, de forma clara e atualizada, quanto um proprietário realmente paga de imposto sobre renda de aluguel, considerando as regras tradicionais do IRPF e as novas exigências da Reforma Tributária (IBS e CBS). Com ela, você entende: • Quando o aluguel é tributado apenas pelo Imposto de Renda • Quando a pessoa física passa a ser enquadrada como Grande Locador • Quando ocorre a incidência cumulativa de IRPF + IBS + CBS • Qual é a carga tributária total e a alíquota efetiva real Tudo com base na legislação vigente, especialmente o Art. 251 da Lei do IBS/CBS.
Quem precisa usar esta calculadora?
Esta ferramenta é ideal para:
- •Proprietários que alugam 1, 2, 3 ou mais imóveis
- •Pessoas físicas com renda relevante de aluguel
- •Investidores imobiliários que querem entender o impacto da reforma tributária
- •Quem está avaliando se continuar na pessoa física ainda faz sentido
- •Quem deseja comparar, no futuro, PF x PJ / holding imobiliária
Se você recebe aluguel como pessoa física, esta calculadora é essencial.
Pequeno locador x Grande locador: qual é a diferença?
A Reforma Tributária criou um ponto de atenção importante para a pessoa física que aluga imóveis.
🔹 Pequeno locador (Pessoa Física)
Você continua tributado apenas pelo IRPF quando não ultrapassa simultaneamente:
- ✓Mais de 3 imóveis alugados
- ✓R$ 240.000 por ano em receita bruta de aluguel
Nesse caso, o aluguel é tratado como rendimento tributável comum, sujeito à tabela progressiva do Imposto de Renda.
🔹 Grande locador (Pessoa Física)
Você passa a ser enquadrado como Grande Locador quando, ao mesmo tempo:
- ⚠Possui mais de 3 imóveis alugados
- ⚠Tem receita anual de aluguel acima de R$ 240.000
Nesse cenário, ocorre tributação cumulativa, ou seja: • IRPF continua sendo devido • IBS e CBS passam a incidir sobre a receita de aluguel • **Não há substituição de imposto** • **Não há opção de regime**
👉 A carga tributária aumenta de forma relevante, e é exatamente isso que esta calculadora demonstra com transparência.
Como a calculadora funciona?
A calculadora considera:
Com base nesses dados, o sistema: • Determina seu status legal • Calcula o IRPF devido • Calcula o IBS + CBS, quando aplicável • Mostra a carga tributária total • Apresenta a alíquota efetiva real, sem simplificações
IBS e CBS substituem o IRPF?
❌ Não.
Este é um dos maiores pontos de confusão hoje.
👉 IBS e CBS não substituem o IRPF.
Quando aplicáveis, eles se somam ao Imposto de Renda, pois incidem sobre a atividade econômica de locação, enquanto o IRPF continua incidindo sobre a renda da pessoa física.
A calculadora deixa isso explícito, com valores separados e total consolidado.
Por que a alíquota efetiva pode parecer tão alta?
Porque a pessoa física enquadrada como Grande Locador passa a pagar:
- IRPF sobre a renda
- IBS + CBS sobre o faturamento do aluguel
Mesmo com a redução de 70% na alíquota do IVA para locação residencial, a carga combinada pode facilmente ultrapassar 30% da receita, dependendo do perfil do contribuinte.
👉 Este é o ponto exato em que muitos investidores começam a avaliar PJ ou holding imobiliária.
Simulação transparente, sem promessas irreais
- ✓ ✔️ Base legal clara
- ✓ ✔️ Regras corretas (AND, não OR)
- ✓ ✔️ Tributação cumulativa corretamente aplicada
- ✓ ✔️ Sem “otimizações mágicas”
- ✓ ✔️ Sem esconder impostos
Esta calculadora foi construída para informar e planejar, não para iludir.
Importante saber
- • A classificação como Grande Locador é baseada no ano-calendário anterior
- • Em alguns casos, a incidência de IBS/CBS pode ocorrer no próprio ano, conforme a lei
- • Créditos de IVA não são considerados nesta versão
- • O resultado é uma simulação, não substitui contador ou advogado tributarista
Planejamento tributário começa com informação
Antes de decidir:
👉 Entenda primeiro quanto você realmente paga hoje.
Use a Calculadora de Imposto sobre Aluguel – Pessoa Física do Kitnets.com e tenha clareza total sobre sua carga tributária no cenário pós-Reforma Tributária.